Lo studio, costato la bellezza di 11.590 euro, è stato PAGATO dal committente che realizzerà il Centro Commerciale.
Non ci stupisce sia stato dato esito positivo...
Vi anticipiamo alcuni aspetti che abbiamo evidenziato:
1) Secondo i calcoli presenti nello studio, Vigevano è una città di 630.000 abitanti, ovvero 10 volte di più di quelli che sono realmente. Un dato preciso...
2) Con i nuovi insediamenti Tigros, Conad ed El Alamein andremmo ad aumentare la superficie commerciale totale del 13%, quando la superficie attuale soddisferebbe una città di 85.000 abitanti.
Segue il report, riportato integralmente dall'originale.
Considerazioni in merito al contenuto dello "Studio
relativo al settore commerciale riferito
alla variante urbanistica del Piano di Lottizzazione ubicato in Via El
Alamein"
1.
I valori indicati, riferiti alla data del
30/06/2017 dell'Osservatorio Regionale per il Commercio della Regione
Lombardia, sono corretti e rappresentano una fedele visione dello stato dei
comparti del commercio sia alimentare che non alimentare. Ricordo che i valori
indicati come attività commerciali alimentari corrispondono alla sommatoria di
attività commerciali alimentari e miste, così come indicate nei dati di Regione
Lombardia.
E' condivisibile l'affermazione, contenuta
a pagina 4 dello studio che il comparto alimentare, nel corso dell'ultimo
decennio 2007-2017 "... ha assunto via via una maggiore importanza
...".
2.
Tuttavia, la modalità di analisi dei dati
sopracitati crea dei riferimenti che, ad avviso dello scrivente, potrebbero
confondere i destinatari dello studio.
Tutte le analisi presenti nel documento,
infatti, sommano i valori assoluti dal punto di vista numerico e di dimensioni
in mq delle attività commerciali presenti nella città di Vigevano a diverse
date (2007, 2010 e 2017). Così facendo si sommano i negozi di vicinato, la
media distribuzione e la CDO. Ciò crea un'inevitabile discrepanza rispetto alla
realtà del comparto del commercio cittadino.
Ben il 95,6 % delle attività commerciali,
così come riportato a pagina 10 dello studio (1.003 aziende su 1.049) sono
negozi di vicinato. Paradossalmente, con la logica dello studio, se a
Vigevano vi fossero due sole attività commerciali, diciamo una CDO di 10.000 mq
ed un negozio di vicinato di 50 mq, le medie sarebbero pari a 5.025 mq per ogni
attività commerciale; media perfetta in matematica, ma assolutamente distante
dalla realtà.
Sulla base delle considerazioni sopra
esposte emerge quindi che
alcuni valori presi a riferimento per le opportune valutazioni risultano essere
non coerenti con il tessuto commerciale di Vigevano.
3.
Entrando nel merito, riprendendo sempre il
contenuto di pagina 4 dello studio, risulta corretta l'informazione che, nel
periodo dal 2007 al 2017, la contrazione del numero di mq delle attività
commerciali presente in città sia pari a "meno 3.618 mqv (da
114.389 si è scesi a 110.771). Tale dato, formalmente corretto, non viene
tuttavia esplicitato su quale sia nella realtà la tipologia di negozi che hanno
subito realmente il calo. In tale periodo, infatti, è il comparto non alimentare che ha avuto
una contrazione di ben 46 unità (da 710 a 664), con una riduzione in mq pari a
5.682 (da 46.792 a 41.107 mq nel 2017). Praticamente la superficie di ben due
medie distribuzioni è scomparsa in tale settore. La differenza rispetto alla
discesa totale è stata parzialmente compensata dall'incremento del settore
alimentare, sempre nell'ambito dei negozi di vicinato, pari a 40 attività
commerciali in più (nel 2007 avevamo 156 attività alimentari e 143 attività
miste, rispetto al 2017 con 192 attività alimentari e 147 attività miste), con
un incremento pari a 2.148 mq (11.511 mq di alimentari e misti nel 2007 e
13.659 nel 2017).
Come si può notare la
differenza tra la perdita di mq nel settore non alimentare pari a 5.682 mq, al
netto dell'incremento del comparto alimentare e misto di 2.148 mq corrisponde,
relativamente ai negozi di vicinato, ad una riduzione pari a 3.534 mq. Con queste
informazioni, più analitiche, emerge quindi che lo studio evidenza come nel
complesso di tutte le attività commerciali di Vigevano la riduzione sia pari a
meno 3.618 mq nel periodo, ma non evidenzia che ben il 97,67% di tale riduzione
è imputabile ai negozi di vicinato, vere vittime di questo periodo di crisi
globale.
4.
Continuando nell'analisi con questa, a mio avviso, errata modalità di esposizione
dei dati risulta altresì fuorviante rispetto allo realtà del
commercio cittadino l'indicazione delle superfici medie della rete commerciale
vigevanese che viene indicata pari a ben 106 mq per ogni singolo negozio.
Anche in questo caso si cade
in un'anomala esposizione del dato poiché, come anticipato precedentemente in
queste considerazioni, ben il 95,6 %
delle attività commerciali di Vigevano rientra nei negozi di vicinato.
Infatti nel 2007, i soli
negozi di vicinato erano complessivamente pari a 1.009 con una superficie
complessiva di vendita pari a 58.303 mq, corrispondente ad un superficie media
pari a 57,78 mq (ben
distante dai 103 mq indicati nello studio). Nel 2017 il numero di negozi
è sceso a 1.003 con una superficie complessiva di vendita pari a 54.766 mq,
corrispondente ad una superficie media pari a 54,60 mq per singola attività
commerciale. La superficie media del 95,60% delle attività commerciali presenti
nel territorio di Vigevano ha avuto una riduzione media di 3,18 mq.
Questo dato, pur non
distante dal dato di riduzione di 2 mq indicato nello studio, evidenzia come la
quasi totalità dei negozi di Vigevano ha superfici di vendita molto piccole;
tale dato porta ad effettuare delle considerazioni, a titolo di esempio, sulla
quantità di prodotti e merci che possono essere poste in vendita. Il dato
evidenziato risulta essere pertanto pari a circa la metà rispetto a quello
riportato nello studio.
Tali numeri non possono
che far riflettere...
5.
Curioso, immagino frutto di un mero errore di
calcolo, risulta essere il dato presente nella parte bassa della pagina 7 dello
studio.
In tale pagina si legge
infatti: "Un dato rilevante è quello riferito
alla densità commerciale del territorio comunale (ovvero al rapporto fra il numero
degli abitanti e gli esercizi commerciali) ...". I dati riportati sono quanto
meno sorprendenti: nel 2007 ogni esercizio commerciale aveva un bacino di abitanti pari a
565 (secondo i dati dello studio) mentre nel 2017 ha un bacino pari a 601 abitanti, ciò significa che gli
abitanti di Vigevano dovrebbero essere più di 630.000 (601 abitanti per
ognuno dei 1.049 negozi). Risulta
quindi non coerente la successiva tabella 3 presente a pagina 8.
6.
L'affermazione riportata a pagina 9 dello
studio risulta assolutamente condivisibile "Dal raffronto dei dati Si evidenzia una Situazione che denota una
maggiore densità commerciate in Vigevano, rispetto alle altre Situazioni territoriali analizzate...'
Lo studio prosegue poi
con l'analizzare, "ln assenza di Studi analitici..."
quella che è definita Evasione di spesa al di fuori del territorio comunale,
basata su dati generici medi.
A pagina 14 vengono
esposti dati relativi ai valori assoluti legati alle attività commerciali della
zona di Vigevano e comuni limitrofi. Nulla da eccepire nella prima tabella
presente in tale pagina, se non che emerge che Vigevano occupa, come era
peraltro ampiamente prevedibile, il 45% della superficie commerciale totale di
tutta la zona presa in esame.
Risulta invece
decisamente incomprensibile, o quanto meno lo è al sottoscritto, il contenuto
della tabella presente nella parte inferiore "Confinanti di Vigevano -
dati 2017 - densità commerciali" i cui dati paiono esposti in modo
incomprensibile (banalmente la colonna Totale appare del tutto incoerente con i
valori presenti nella tabella stessa, oppure settore esercizi di vicinato
alimentari di Vigevano = 187, mesercizi non alimentari = 96, totale num. = 63
... )
7.
Alcune considerazioni in merito al paragrafo
denominato "Coerenza con la programmazione commerciale regionale" in
cui al punto 2 rilevo "... Le dimensioni del centro commerciale proposto, al
limite dei 10.000 mq di Superficie di vendita, oggettivamente rappresentano un
limitato Sviluppo della media distribuzione presente ed un riequilibrio
importante nell'articolazione Strutturale della rete di vendita ...”
Non ricordo che il
progetto fosse mai stato evidenziato come un "centro commerciale"
come invece si evince dal punto sopra riportato.
Ancora più curioso è il
punto 3 in cui si evidenzia che "... l'insediamento in esame si
presenta funzionale all'obiettivo, in quanto inserita in un contesto di
continuità urbana e veicolare con la principale concentrazione delle attività
commerciali nel centro Storico ..." e conclude con " ... il
nuovo mix Strutturale del commercio nel centro città (!!!) garantirà
maggiore competitività anche verso nuove aree di influenza commerciale, sottraendola
ai grandi centri commerciali della zona” Per concludere il capitolo
"Compatibilità commerciale" riporta delle valutazioni basate su "mercato
teorico" e "simulazione teorica”. Le considerazioni
appaiono quindi un puro esercizio di stile. Per completezza tenuto conto che la
superficie di vendita al 30/06/2017 era nel complesso pari a mq 110.771,
tenendo conto dei nuovi insediamenti di medie dimensioni di Tigros e di Conad,
per circa 2.500 mq ciascuno, e l'autorizzazione in essere per un outlet di
50000 mq denominato Cassinetta, aggiungendo l'insediamento di Via El Alamein di
circa 10.000 mq l'offerta commerciale complessiva risulterà complessivamente
pari a 125.771 mq + 50000, con un incremento secco pari a circa il 13% di
realizzato + i 50000 autorizzati. Considerando l'inserimento di una decina di
attività nel complesso passeremmo a circa 1.013 aziende presenti nel comparto
commerciale. Utilizzando la stessa logica presente nello studio avremo quindi
una superficie media di 124 mq per negozio con un incremento di 18 mq per
ciascuna attività commerciale dato che, come ampiamente dimostrato precedentemente, risulta non
coerente con la realtà.
Lo stesso report, in formato immagine.
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